Ile osób ma kredyt hipoteczny w Polsce? Kluczowe dane i trendy 2023

Ile osób w Polsce ma kredyt hipoteczny?

Na koniec okresu referencyjnego w Polsce 3,9 mln osób miało kredyt hipoteczny, a szacunkowy zasięg rynku wynosił około 3,9–4,0 mln klientów. W 2023 roku liczba kredytobiorców utrzymała się na poziomie 3,9 mln, z historycznym rekordem 3,997 mln umów z grudnia 2019 roku. W ciągu ostatnich 12 miesięcy przybyło około 115 tys. osób spłacających kredyty mieszkaniowe.

Niemal 1 mln kredytobiorców posiada zobowiązania walutowe, podczas gdy ponad 3 mln zaciągnęło kredyty w złotych — to one dominują na rynku. Przy średnio 2,47 osób na gospodarstwo domowe i zakładając jedną aktywną umowę na gospodarstwo, można przyjąć, że niemal co drugi dorosły Polak ma jakieś zobowiązanie kredytowe lub pożyczkowe.

Informacje pochodzą z rejestrów kredytowych i analiz rynkowych; dane te dodatkowo wskazują na wyraźne różnice regionalne — poziom ukredytowienia jest wyższy w aglomeracjach miejskich niż na terenach wiejskich.

Ile jest aktywnych umów kredytów mieszkaniowych?

Na początku 2025 roku w Polsce obowiązywało 2,192 miliona aktywnych umów kredytów mieszkaniowych. W 2023 roku banki podpisały 167 tysięcy nowych umów, co świadczy o utrzymującej się akcji kredytowej. Kredyty mieszkaniowe stanowią około 68% wartości całego portfela kredytowego instytucji finansowych, przez co mają duże znaczenie dla sektora bankowego.

Różnica między liczbą umów a liczbą kredytobiorców wynika stąd, że jedna umowa często obejmuje kilku współkredytobiorców. Zarówno skala, jak i struktura tych zobowiązań pokazują, jak istotne są kredyty mieszkaniowe dla długoterminowych potrzeb mieszkaniowych gospodarstw domowych.

Ile wynosi łączna wartość zadłużenia mieszkaniowego?

Na początku 2025 roku łączne zadłużenie z tytułu kredytów mieszkaniowych wyniosło około 494,205 mld zł. Inne źródła podają nieco wyższą wartość — 498,3 mld zł — czyli różnicę rzędu 0,83%. Średnie zadłużenie przypadające na jednego kredytobiorcę to około 126 463 zł przy 3,9 mln osób korzystających z takiego finansowania.

Jeśli spojrzeć na aktywne umowy, to przeciętne zadłużenie na jedną umowę wynosi około 225 384 zł, a liczba takich umów to 2,192 mln. W marcu 2026 roku średnia wnioskowana kwota kredytu sięgnęła 506,42 tys. zł, co może podnieść wartość nowych zobowiązań, zwłaszcza przy dalszym wzroście cen mieszkań.

Całkowite zadłużenie zależy też od:

• stóp procentowych,
• inflacji,
• dostępności refinansowania,
• programów rządowych.

Poziom zadłużenia wpływa nie tylko na portfele banków, lecz także na kondycję rynku nieruchomości — kształtuje popyt na finansowanie i zdolność kredytową gospodarstw domowych.

Kto najczęściej zaciąga kredyt hipoteczny?

Na rynku nieruchomości przeważają gospodarstwa domowe — około 80% wniosków dotyczy kupna mieszkań lub domów. Najczęstszymi kredytobiorcami są:

• pary,
• młode rodziny,
• single nabywający swoje pierwsze lokum.

Zwykle finansowanie udzielane jest na długi okres, najczęściej 25–35 lat. Większość umów zawierana jest w złotych, co odzwierciedla dostępne oferty i warunki rynkowe. Młodsi klienci często korzystają z programów preferencyjnych; przykładowo „Bezpieczny kredyt 2 proc.” objął 92,6 tys. osób w 2023 roku. Około 80% wniosków realizowanych jest we współpracy z deweloperami, co wpływa na model finansowania i harmonogram wypłat.

Profil klienta zależy od:

• zdolności kredytowej,
• wysokości dochodów,
• posiadanej poduszki finansowej.

Możliwość refinansowania ma istotne znaczenie przy wyborze oprocentowania i długości okresu spłaty. Osoby o wyższej zdolności częściej wybierają dłuższe finansowanie, natomiast kredytobiorcy z niższą zdolnością muszą zwykle wnieść większy wkład własny lub sięgnąć po współkredytobiorców. Dane bazują na analizach rynkowych oraz informacjach z lat 2023–2024 dotyczących popytu i programów preferencyjnych.

Jak zmienia się popyt na kredyty hipoteczne?

W marcu 2026 roku o kredyt mieszkaniowy wystąpiło 63,31 tys. osób — to aż 72% więcej niż rok wcześniej. Wartość składanych zapytań poszła w górę o 80,5% rok do roku, a w porównaniu z lutym liczba wniosków wzrosła o 42,4%. Tak wysoki popyt zbliża się do rekordów z 2008 roku i dorównuje najlepszym miesiącom 2023 roku, co przekłada się na rekordową sprzedaż hipotek.

BIK-owy Indeks Popytu na Kredyty Mieszkaniowe pokazuje wyraźne przyspieszenie zainteresowania, potwierdzając intensyfikację akcji kredytowej. Do napędu popytu przyczyniły się:

• spadki stóp procentowych,
• rosnące płace,
• łatwiejszy dostęp do finansowania,
• korzystne oferty deweloperów,
• programy wsparcia.

W okresach niepewności geopolitycznej oraz przy zmianach warunków w bankach rośnie natomiast liczba wniosków o refinansowanie. Wyższa średnia kwota wnioskowanego kredytu, razem ze zwiększoną liczbą wniosków, podnosi łączną wartość nowych zobowiązań i wywiera presję na rynek nieruchomości. Miesięczne skoki popytu sugerują sezonowość oraz szybką reakcję klientów na krótkoterminowe promocje. Przyszły rozwój rynku będzie uzależniony głównie od poziomu stóp procentowych, tempa wzrostu wynagrodzeń oraz tego, jak chętnie banki będą udzielać kredytów.

Jakie oprocentowanie mają kredyty hipoteczne?

W pierwszym kwartale 2025 roku 79,88% kredytobiorców miało okresowo stałą stopę oprocentowania, podczas gdy w 2024 roku ten wskaźnik wynosił około 88% nowych umów. Okresowo stała stopa oznacza zamrożenie oprocentowania na określony czas, po którym bank weryfikuje warunki umowy. Oprocentowanie tworzy się z referencyjnego wskaźnika — najczęściej WIBOR — oraz marży naliczanej przez bank.

Pozostałe 20,12% klientów korzysta ze zmiennej stopy procentowej, powiązanej z takimi wskaźnikami jak WIBOR czy WIBID albo innymi wartościami rynkowymi. Koszt kredytu rośnie wraz ze wzrostem stóp procentowych i inflacji, a spada, gdy Narodowy Bank Polski obniża stopy. Również marże banków wpływają na opłaty: gdy instytucje redukują swoje bufory ostrożnościowe, marże maleją, co przekłada się na niższe oprocentowanie i niższe koszty kredytu.

W przypadku kredytów walutowych stosowane są inne wskaźniki referencyjne niż WIBOR, co zmienia poziom oprocentowania w tych umowach. Ogólna konstrukcja oprocentowania — okresowo stałe versus zmienne — determinuje, jak bardzo raty będą wrażliwe na ruchy rynkowe i inflację. Dla kredytobiorcy najistotniejsze są więc:

• rodzaj oprocentowania,
• wysokość marży banku,
• prognozy dotyczące stóp procentowych i inflacji.

W jakiej walucie udzielane są kredyty mieszkaniowe?

W pierwszym kwartale 2025 roku aż 99,4% nowych kredytów hipotecznych udzielono w złotych — praktycznie wszystkie nowe umowy zawierane są w walucie krajowej. Kredyty walutowe to margines rynku: obejmują około miliona zobowiązań, a największą grupę wśród nich stanowią „frankowicze”. Takie pożyczki niosą ze sobą ryzyko kursowe — gdy obca waluta rośnie względem złotego, wzrastają zarówno raty, jak i wartość zadłużenia przeliczana na złote.

Z tego powodu banki i nadzór skłaniają klientów do finansowania w złotych, co poprawia stabilność domowych budżetów. Oprocentowanie kredytów w złotych opiera się przede wszystkim na WIBOR i marży banku, podczas gdy kredyty walutowe są powiązane z innymi wskaźnikami referencyjnymi. To wpływa na profil ryzyka i sprawia, że raty reagują inaczej na zmiany rynkowe.

Refinansowanie lub przewalutowanie zobowiązania może zmniejszyć ekspozycję na ryzyko kursowe, ale nie jest pozbawione kosztów. Procedury te generują opłaty, mogą wiązać się z różnicami kursowymi i wymagają ponownej oceny zdolności kredytowej.

Jak duże jest ryzyko niewypłacalności kredytobiorców mieszkaniowych?

W pierwszym kwartale 2025 roku udział zagrożonych zobowiązań wynosił około 1,52%, a jeśli spojrzeć na inne ujęcie, około 1,92% umów zakwalifikowano jako ryzykowne. To sugeruje obecnie stosunkowo niskie ryzyko kredytowe, choć perspektywa zależy od rozwoju sytuacji makroekonomicznej.

W scenariuszu optymistycznym problem z niewypłacalnością może dotknąć:

• 1–2% kredytobiorców,
• około 158–212 tys. osób (czyli 64–86 tys. umów).

W wariancie centralnym szacunki mówią o:

• 266–429 tys. osób.

Natomiast w scenariuszu kryzysowym liczba ta może wzrosnąć nawet do:

• 754 tys. osób.

Obecnie ponad 42 tys. rodzin ma opóźnienia w spłacie rat, co już stanowi istotne obciążenie. Ryzyko niewypłacalności rośnie zwłaszcza przy:

• wysokim bezrobociu,
• spadku realnych dochodów,
• braku oszczędności.

A silna inflacja i napięcia geopolityczne dodatkowo zwiększają presję. Kryzys w sektorze bankowym mógłby znacząco podnieść poziom zagrożeń. Aby ograniczyć skutki, stosuje się m.in.:

• restrukturyzacje kredytów,
• wakacje kredytowe,
• działania refinansowe,
• wsparcie państwowe, na przykład przez Fundusz Wsparcia Kredytobiorców.

Na krótką metę większość klientów nie odczuje natychmiastowego wzrostu rat, ponieważ przeważają umowy ze stałą lub okresowo stałą stopą; jednak po wygaśnięciu tych okresów wyższe stopy rynkowe przełożą się na droższe raty. Do monitorowania ryzyka warto śledzić:

• udział zagrożonych zobowiązań,
• liczbę rodzin z problemami,
• stopę bezrobocia,
• dynamikę płac realnych,
• poziom inflacji,
• referencyjne stawki rynkowe, takie jak WIBOR.

Ekspozycja banków na ryzyko kredytowe zależy z kolei od liczby zagrożonych umów oraz skuteczności restrukturyzacji i programów pomocowych.