ile wzrosły kredyty hipoteczne? Analiza czynników wpływających na rynek

O ile wzrosły kredyty hipoteczne?

W marcu banki odnotowały wzrost należności z tytułu kredytów mieszkaniowych o 4,1 mld zł, czyli niemal 5% więcej niż rok wcześniej. Liczba złożonych wniosków hipotecznych sięgnęła 63,3 tys., co oznacza skok popytu o 42% w porównaniu z lutym. Średnia kwota wnioskowanego kredytu wyniosła około 506,4 tys. zł — to około 10% więcej niż przed rokiem.

Równocześnie wartość zapytań o finansowanie nieruchomości wzrosła w skali roku o ponad 80%, a napływ wniosków w marcu był najwyższy od prawie dwóch dekad. Na takie wyniki wpływa ożywienie na rynku mieszkaniowym: duża oferta deweloperów i silna presja sprzedażowa pobudzają zainteresowanie zakupami.

Trzeba jednak pamiętać, że koszty kredytów rosną. Oprocentowanie stałe na początku kwietnia podniosło się o co najmniej 50 punktów bazowych (czyli 0,5 pkt proc.), co przekłada się na wyższe raty i większe całkowite zobowiązania dla kredytobiorców.

Jak inflacja i stopy procentowe wpłynęły na kredyty hipoteczne?

Rada Polityki Pieniężnej utrzymała stopę referencyjną na 3,75% w okresie od kwietnia do maja 2026 roku. To efekt wcześniejszych podwyżek, które miały odpowiedzieć na wysoką inflację, i które podniosły rynkowe wskaźniki, m.in. WIBOR 3M oraz WIRON. W praktyce przełożyło się to na wzrost oprocentowania kredytów o zmiennym charakterze — wiele umów jest indeksowanych właśnie do tych wskaźników powiększonych o marżę banku.

Gdy WIBOR rośnie o punkt procentowy, nominalne oprocentowanie kredytu zwykle rośnie o tyle samo, co bezpośrednio wpływa na wysokość raty. Banki nie tylko reagują na to wyższymi marżami, ale też podnoszą maksymalne oprocentowanie w nowych ofertach, przez co koszty finansowania w nowych umowach są większe. Wyższe raty ograniczają dostęp do kredytów i obniżają zdolność kredytową klientów, bo banki uwzględniają rosnące koszty obsługi zadłużenia.

Przeczytaj teżile zdrożeją kredyty hipoteczne? Jak przygotować się na wzrost rat?

Chociaż od maja 2025 roku RPP zaczęła cykl obniżek, ostrożne podejście i utrzymanie stopy przez pewien czas spowalniają spadek kosztów kredytów, a stabilizacja stóp odwleka oczekiwane obniżki rat. Dodatkowo wysoka inflacja i ryzyko zaostrzenia polityki kredytowej utrudniają refinansowanie, ograniczając możliwości przeniesienia zobowiązania do tańszego banku.

Dla gospodarstw domowych oznacza to wyższe miesięczne obciążenia, mniejszą siłę nabywczą i częste opóźnianie decyzji inwestycyjnych, na przykład przy zakupie mieszkania. Decyzje RPP oraz sygnały NBP mają więc bezpośredni wpływ na oprocentowanie zarówno kredytów stałych, jak i zmiennych, kształtując też rynkowe oczekiwania co do przyszłych ruchów stóp.

Czy popyt podnosi ceny mieszkań i kwoty kredytów hipotecznych?

W marcu wzrost popytu na kredyty i mieszkania przyspieszył tempo wzrostu cen ofertowych, które zwykle rosną szybciej niż ceny transakcyjne reagujące z opóźnieniem. Rosnące zapotrzebowanie na finansowanie przekłada się na wyższe kwoty kredytów, co jest konsekwencją drożejących nieruchomości. Deweloperzy, wykorzystując ożywienie na rynku, przenoszą część kosztów na kupujących — podnoszą ceny i stosują krótkotrwałe promocje zamiast obniżek stałych.

Podaż ma tu duże znaczenie: ok. 839 000 lokali będących w budowie częściowo łagodzi presję, zwiększając dostępność mieszkań. Jednocześnie spadek podaży na rynku wtórnym oraz rosnące ceny materiałów budowlanych napędzają wzrost cen niezależnie od samego popytu.

Zmiany w popycie zmieniają też strukturę zakupów — część klientów wybiera tańsze mieszkania lub odkłada decyzję, co hamuje dalsze podwyżki. Demografia i dochody gospodarstw domowych kształtują siłę nabywczą; jeśli wynagrodzenia nie nadążają za cenami, zdolność kredytowa spada.

Inwestycje w nieruchomości zwiększają konkurencję o dostępne lokale, co z kolei winduje popyt na kredyty hipoteczne i średnie kwoty finansowania, zwłaszcza gdy oferta deweloperów jest ograniczona. Ogólnie rzecz biorąc, popyt na kredyty i mieszkania podnosi ceny i wielkość kredytów, choć efekt ten zależy od podaży, kosztów budowy i siły nabywczej gospodarstw domowych.

Jak wzrost kosztów kredytów hipotecznych wpływa na zdolność kredytową?

Podwyżka oprocentowania o 50 punktów bazowych zwiększa miesięczną ratę o około 5–6%. Dla przykładowego kredytu 300 000 zł na 25 lat oznacza to, że przy wzroście o 50 pb rata rośnie z 1 422 zł do około 1 499 zł, a przy 100 pb osiąga około 1 584 zł.

Wyższe raty automatycznie zmniejszają maksymalną kwotę, jaką można pożyczyć przy tym samym dochodzie — przy +50 pb zdolność kredytowa spada szacunkowo o 5–7%, a przy +100 pb o około 10–12%. Konkretne obniżenie zależy jednak od długości okresu spłaty, marży banku i poziomu innych zobowiązań.

Przeczytaj teżCzy kredyty wzrosną? Prognozy i czynniki wpływające na raty

Na przykład przy zakupie mieszkania za 600 000 zł, z wkładem własnym 10% (60 000 zł) i kredytem 540 000 zł, spadek zdolności o 6% może wymusić dołożenie około 32 400 zł do wkładu lub wybór tańszej nieruchomości.

Różnica między oprocentowaniem zmiennym a stałym jest istotna: przy zmiennym wzrost WIBORu od razu przekłada się na wyższą ratę, natomiast przy stałym oprocentowaniu efekt pojawi się dopiero po zakończeniu okresu stałej stopy.

Marża banku działa jak dodatkowe oprocentowanie — jej podwyżka o 50 pb daje w praktyce podobny skutek jak wzrost stopy referencyjnej o 50 pb. Skutki są silniejsze dla gospodarstw o niższych dochodach i wyższym udziale innych zobowiązań.

Dla rodziny z 6 000 zł netto i stałymi obciążeniami 1 200 zł nawet niewielkie podwyżki mogą przekroczyć limity banku i zamknąć drogę do kredytu.

Refinansowanie staje się trudniejsze, gdy marże i ogólne oprocentowanie rosną, bo nowe oferty często mają wyższe maksymalne oprocentowanie i mniej korzystne warunki przeniesienia zadłużenia.

Przedłużenie okresu spłaty bywa sposobem na poprawę zdolności kredytowej, o ile kredytobiorca zgadza się na wyższe całkowite koszty. Z kolei większy wkład własny zwiększa prawdopodobieństwo uzyskania finansowania.

Banki często testują klientów scenariuszami stresowymi — symulują na przykład wzrost stopy o 2 punkty procentowe i sprawdzają, czy wciąż można obsługiwać raty; to ogranicza dostępność kredytów dla osób z niewielkimi rezerwami finansowymi.

Ile wzrosło zadłużenie gospodarstw domowych?

W marcu zadłużenie gospodarstw domowych z tytułu kredytów mieszkaniowych urosło o 8,9% rok do roku. Oznacza to wyraźny wzrost ekspozycji kredytowej, który nie zawsze wynika wyłącznie z rosnących cen nieruchomości. Część przyrostu to efekt:

• większego popytu na finansowanie,
• wzrostu średnich kwot wnioskowanych pożyczek.

Większe zadłużenie obciąża budżety domowe — ogranicza siłę nabywczą i zmniejsza możliwości nadpłat czy wcześniejszej spłaty zobowiązań. W połączeniu z podwyższonymi stopami procentowymi rośnie też ryzyko kredytowe, a refinansowanie istniejących kredytów staje się trudniejsze. W praktyce przekłada się to na mniejszą dostępność finansowania dla nowych nabywców i wymusza na decydentach oraz bankach ostrożniejsze podejście do wyceny ryzyka. Zmiany w wolumenie i strukturze zadłużenia wpływają na kryteria udzielania kredytów, dlatego instytucje finansowe coraz częściej stosują surowsze scenariusze stresowe przy ocenie zdolności kredytowej.

Czy warto refinansować kredyt mieszkaniowy teraz?

Oszczędności wynikające z przeniesienia kredytu zależą przede wszystkim od różnicy w oprocentowaniu oraz od całkowitych kosztów związanych z zawarciem nowej umowy. Rada Polityki Pieniężnej utrzymuje stopę referencyjną na poziomie 3,75% (maj 2026), a na początku kwietnia oprocentowanie stałe wzrosło o co najmniej 50 punktów bazowych. Dodatkowo marże banków są pod naciskiem, co ogranicza możliwość szybkiego obniżenia rat.

Przeniesienie kredytu opłaca się wtedy, gdy nowa propozycja ma:

• niższą marżę,
• lepsze warunki oprocentowania stałego niż dotychczasowa umowa.

Kluczowe jest, by przewidywane oszczędności przewyższały koszty operacji — tylko wtedy decyzja ma sens ekonomiczny. Do typowych wydatków należą:

• prowizje (zwykle 0,5–2,0% wartości kredytu),
• opłaty za wycenę nieruchomości,
• czynności notarialne,
• inne prowizje.

Dodatkowe koszty zazwyczaj mieszczą się w przedziale 1 000–8 000 zł, w zależności od wielkości kredytu i banku. Przykład: przy kredycie 300 000 zł obniżka oprocentowania o 50 punktów bazowych może dać oszczędność około 70–80 zł miesięcznie, w zależności od długości okresu spłaty. Jeśli koszty przeniesienia wyniosą 6 000 zł, okres zwrotu inwestycji to około 78 miesięcy, czyli niewiele ponad 6,5 roku.

Przy kalkulacji warto uwzględnić pozostały termin spłaty oraz ewentualność wcześniejszej spłaty. Kredytobiorcy mający zmienne oprocentowanie, bojący się dalszych wzrostów WIBOR-u, często rozważają przejście na stałą stopę — to zmniejsza ryzyko i stabilizuje wysokość rat. Z kolei osoby, które już korzystają z niskiej stałej stopy, rzadko zyskują na zmianie umowy, jeśli nowe oprocentowanie jest wyższe.

Przed podjęciem decyzji warto porównać oferty kilku banków: zsumować marżę, prowizje i opłaty oraz przeliczyć okres zwrotu. Dobrze też policzyć kilka scenariuszy (np. +200 pb, +100 pb, −50 pb), żeby zobaczyć, jak różne ruchy stóp wpłyną na ratę i zdolność kredytową. Konsultacja z doradcą kredytowym pomoże ocenić ofertę i policzyć NPV przeniesienia zadłużenia. Ostateczny wybór powinien zależeć od indywidualnej sytuacji — obecnego oprocentowania, marży, czasu pozostałego do spłaty oraz poziomu akceptowanego ryzyka. Dokładne porównanie ofert i rzetelne obliczenia pokażą, czy przejście do innego banku naprawdę przyniesie realne oszczędności.