Kto płaci notariuszowi: kupujący czy sprzedający? Koszty i negocjacje

Kto płaci notariuszowi: kupujący czy sprzedający?

Zazwyczaj koszty notarialne ponosi kupujący. W ich skład wchodzi:

• taksa notarialna,
• opłaty administracyjne związane z aktem,
• opłata za wpis do księgi wieczystej przy przeniesieniu własności.

Wysokość taksy jest określona rozporządzeniem i uzależniona od wartości nieruchomości. Sprzedający najczęściej ogranicza się do pokrycia odpisu aktu dla siebie. Podział wydatków można jednak negocjować i zapisać w umowie przedwstępnej albo w umowie kupna‑sprzedaży — o ile strony nie ustalą inaczej. W praktyce zdarza się, że sprzedający bierze na siebie część taksy, jeśli zależy mu na szybszym zamknięciu transakcji.

Przy zakupie od dewelopera koszty sporządzenia umowy deweloperskiej bywają dzielone po połowie, choć ostateczne rozstrzygnięcie zależy od warunków zawartych w kontrakcie z deweloperem. Zwykle to nabywca wybiera kancelarię notarialną i przekazuje notariuszowi środki w dniu podpisania aktu. Kwestia „kto płaci notariuszowi” ustalana jest więc podczas negocjacji i zapisana w umowie.

Jakie opłaty wchodzą w koszty notarialne?

Poza taksą notarialną i opłatą za wpis do księgi wieczystej pojawiają się też inne wydatki związane z czynnościami notarialnymi. Do najczęstszych należą:

• wypisy i odpisy aktu — czyli kopie potrzebne kupującemu, sprzedającemu i bankowi; opłata naliczana jest za stronę lub egzemplarz,
• sporządzenie i poświadczenie podpisu albo pełnomocnictwa,
• potwierdzenie zgodności odpisów czy kserokopii, co bywa istotne przy przekazywaniu dokumentów,
• dodatkowe wypisy i wpisy związane z zabezpieczeniem kredytu,
• koszt tłumacza przysięgłego — zależy od języka i objętości, przeważnie od kilkudziesięciu do kilkuset złotych.

Do tego dochodzą opłaty za uzyskanie wypisów z rejestrów i sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości. Ponadto mogą wystąpić urzędowe lub sądowe koszty związane z dodatkowymi czynnościami, np. wpisami zabezpieczeń, które naliczane są według stawek urzędowych. Do całkowitych wydatków transakcji trzeba też doliczyć podatki: podatek PCC wynosi 2% wartości przy zakupie z rynku wtórnego, a w przypadku sprzedaży przez podatnika VAT może być doliczony VAT. Notariusz może wystawić faktury za dodatkowe usługi, więc ostateczna kwota zależy od zakresu czynności i liczby wypisów.

Kto płaci podatek PCC przy zakupie?

Kupujący musi zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) przy zakupie nieruchomości od innej osoby fizycznej. Podatek liczony jest od wartości rynkowej nieruchomości i wynosi 2% tej wartości. Zazwyczaj notariusz pobiera środki na PCC podczas podpisywania umowy i jako płatnik przekazuje je do urzędu skarbowego, księgując płatność razem z rozliczeniem aktu notarialnego.

Inaczej wygląda to w transakcjach objętych VAT. Jeśli sprzedawcą jest deweloper lub inny podatnik VAT, PCC nie jest naliczany — zamiast tego stosuje się VAT i zasady jego rozliczania. W takich przypadkach obowiązki podatkowe wynikają z przepisów o VAT i spoczywają na sprzedającym jako podatniku.

W umowie strony mogą ustalić, kto poniesie koszty podatkowe, ale warto pamiętać, że ostateczna odpowiedzialność podatkowa wynika z prawa i nie może być swobodnie przenoszona.

Kto płaci wpis do księgi wieczystej?

Koszt wpisu prawa własności do księgi wieczystej najczęściej ponosi kupujący, ponieważ to on składa wniosek po przeniesieniu własności. Opłaty sądowe dotyczą też wpisu hipoteki oraz wykreślenia zabezpieczeń, a sposób ich rozliczenia zależy od umowy kredytowej i porozumienia stron. Notariusz przygotowuje dokumenty i zwykle pobiera od kupującego środki na pokrycie opłat już w dniu podpisania aktu. Potem wniosek trafia do sądu wieczystoksięgowego albo dokumenty są przesyłane elektronicznie.

Bank jako kredytodawca często wymaga wcześniejszego wpisu hipoteki przed wypłatą środków, więc koszt tej czynności może zostać uwzględniony w decyzji kredytowej i pokryty w całości lub częściowo przez bank. Ostateczny podział wydatków można ustalić w umowie przedwstępnej lub w akcie notarialnym, co pozwala uniknąć nieporozumień przy rozliczeniu transakcji.

Przy planowaniu zakupu warto więc przewidzieć:

• opłatę notarialną,
• koszty sądowe,
• ewentualne wydatki na dodatkowe dokumenty,
• aby mieć jasny obraz całkowitych kosztów związanych z wpisem do księgi wieczystej.

Czy przy zakupie od dewelopera opłaty notarialne różnią się?

Transakcje na rynku pierwotnym obejmują kilka podstawowych etapów:

• rezerwację,
• zawarcie umowy deweloperskiej,
• podpisanie aktu przeniesienia własności.

Koszty związane z umową deweloperską — np. sporządzenie aktu, wypisy czy opłaty administracyjne — bywają dzielone między dewelopera a nabywcę, jeśli taka zasada została wpisana do umowy. Kwestia opłacenia notariusza zależy od etapu: rozkład kosztów przy umowie deweloperskiej różni się od tego przy akcie przeniesienia własności. Deweloper najczęściej wskazuje konkretną kancelarię i może w ofercie zadeklarować pokrycie wybranych opłat lub sfinansowanie części taksy notarialnej, ale nabywca zachowuje prawo wyboru notariusza. Przy przeniesieniu własności to zwykle nabywca ponosi taksę notarialną oraz opłatę za wpis do księgi wieczystej, co podnosi łączne koszty w porównaniu z wydatkami przy umowie deweloperskiej.

Jeśli sprzedaż jest opodatkowana VAT, znika obowiązek zapłaty PCC (2% wartości), więc transakcja na rynku pierwotnym często wychodzi korzystniej niż na rynku wtórnym. W praktyce deweloper może w umowie przewidzieć różne formy wsparcia finansowego:

• zwrot kosztów rezerwacji,
• pokrycie części wypisów,
• tłumaczeń przysięgłych,
• czy części taksy.

Dodatkowe pozycje, takie jak tłumaczenia, kolejne wypisy czy wpis hipoteki, rozliczane są zgodnie z zakresem czynności notariusza i zapisami umowy. Zanim podpiszą umowę deweloperską i akt przeniesienia, obie strony otrzymują szczegółowe zestawienie opłat notarialnych oraz proponowany podział kosztów. To pozwala łatwiej porównać oferty i dokładnie oszacować wydatki związane z zakupem.

Kto wybiera notariusza: kupujący czy sprzedający?

Prawo nie wskazuje, która ze stron ma obowiązek wybrać notariusza — to kwestia porozumienia między stronami i powinna być zapisana w umowie. Może to zrobić kupujący, sprzedający albo obie strony wspólnie. Notariusz pełni tu rolę neutralnego pośrednika przy sporządzaniu aktu.

Przy wyborze kancelarii warto kierować się kilkoma praktycznymi kryteriami:

• dostępne terminy i lokalizacja,
• doświadczenie notariusza w transakcjach nieruchomości,
• praktyka we współpracy z bankami przy wpisie hipoteki,
• przejrzystość cennika za wypisy i inne czynności,
• możliwość elektronicznego przesłania dokumentów do sądu wieczystoksięgowego czy banku.

W umowie przedwstępnej lub w umowie kupna‑sprzedaży dobrze jest ustalić konkretne zapisy dotyczące notariusza. Warto wskazać:

• kto go wyznacza,
• określić termin i miejsce podpisania aktu,
• sposób rozliczenia kosztów notarialnych — w tym, kto pokrywa dodatkowe wypisy.

Dobrze też zawrzeć klauzulę regulującą możliwość zmiany notariusza i ewentualne koszty z tym związane. W praktyce zdarzają się różne sytuacje i negocjacje. Deweloper często proponuje własnego notariusza; kupujący może się na to zgodzić pod warunkiem przejrzystości warunków i rynkowej ceny. Gdy to sprzedający narzuca kancelarię, kupujący ma instrumenty ochronne — może żądać refundacji części taksy albo zastrzec w umowie zakres czynności, za które odpowiada notariusz.

Trzeba pamiętać, że zmiana notariusza tuż przed podpisaniem umowy często pociąga za sobą opóźnienia i dodatkowe koszty administracyjne. Przed ostatecznym wyborem warto podjąć kilka prostych kroków:

• poprosić o cennik i wzór umowy notarialnej,
• sprawdzić opinie oraz doświadczenie kancelarii w podobnych transakcjach,
• uzgodnić na piśmie sposób rozliczenia taksy oraz liczbę wymaganych wypisów.

Ustalenie notariusza w umowie kupna‑sprzedaży ogranicza późniejsze spory dotyczące rozliczeń i przyspiesza procedury związane z wpisem do księgi wieczystej oraz przekazaniem środków.

Jak negocjować podział kosztów notarialnych?

Najlepiej ustalić podział kosztów jeszcze przed podpisaniem umowy przedwstępnej. Sporządź szczegółowy wykaz opłat i terminy płatności — to zapobiegnie nieporozumieniom później. Poproś notariusza o kosztorys z dokładnymi kwotami, zwracając uwagę na:

• taksę notarialną,
• opłaty administracyjne,
• wypisy,
• odpisy,
• poświadczenia zgodności,
• ewentualne tłumaczenia.

Notariusz może zaoferować stawki poniżej maksymalnych, dlatego warto jasno określić, kto co pokrywa. Typowy podział to 50/50; kupujący może wziąć na siebie taksę i wpis do księgi wieczystej, a sprzedający — odpisy dla siebie. Można też umówić się, że sprzedający pokryje część taksy do określonej kwoty. Zapisuj konkretne procenty lub kwoty, unikając ogólników.

W negocjacjach przydatne są argumenty rynkowe — na przykład proponując pokrycie części taksy, możesz uzyskać szybszą finalizację transakcji. W ofertach deweloperów negocjuj podział kosztów, bo umowy deweloperskie często przewidują rozliczenie po połowie. Przed ostatecznymi ustaleniami sprawdź też decyzję kredytową banku: dowiedz się, czy koszty notarialne można doliczyć do kredytu lub refinansować wybrane opłaty, bo to wpływa na sposób rozliczenia przy hipotece.

Umieść klauzule rozliczeniowe w umowie przedwstępnej i zapisz szczegóły — przykładowo: „Strony ustalają podział kosztów notarialnych: taksa — X%/Y%, opłaty administracyjne — strona A/B, wypisy — kto pokrywa; płatność nastąpi do notariusza w dniu podpisania”. Określ termin, numer rachunku notariusza oraz konsekwencje braku zapłaty. Ustal też sposób przekazania środków — kupujący może wpłacić pieniądze bezpośrednio notariuszowi w dniu aktu, a sprzedający otrzyma zwrot po spełnieniu warunków umowy, jeśli tak postanowicie.

Porównaj oferty kancelarii — poproś o 2–3 kosztorysy i zwróć uwagę na liczbę wypisów oraz cennik dodatkowych czynności. Wybór tańszej kancelarii może obniżyć całkowite koszty notarialne. Zabezpiecz rozliczenia również w umowie końcowej; to zmniejsza ryzyko sporów i ułatwia uzgodnienia z bankiem oraz wpisy do księgi wieczystej. Negocjuj i spisuj ustalenia przed finalizacją umowy. Pisemne porozumienia ograniczają nieporozumienia między kupującym, sprzedającym i ewentualnym deweloperem.