Podatek od najmu w 2018 roku — zmiany, ryczałt i zasady ogólne

Czym był podatek od najmu w 2018 roku?

W 2018 roku osoby czerpiące zyski z prywatnego najmu, wykraczającego poza ramy działalności gospodarczej, musiały zmierzyć się z wyborem formy opodatkowania. Do dyspozycji miały:

• standardową skalę podatkową (18% i 32%),
• ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

W tamtym okresie przepisy przeszły istotną ewolucję. Zmodyfikowano zasady prowadzenia ewidencji przychodów, przemyślano reguły amortyzacji nieruchomości pochodzących ze spadków lub darowizn oraz doprecyzowano obowiązki informacyjne wobec fiskusa. Kluczową zasadą pozostawał obowiązek wyboru sposobu rozliczeń jeszcze przed otrzymaniem pierwszej wpłaty od najemcy w danym roku podatkowym. Statystyki za 2018 rok pokazują dużą popularność ryczałtu – złożono ponad 1,2 miliona takich zeznań. Łączna kwota przychodów wykazana w ryczałtowych rozliczeniach wyniosła imponujące 13 miliardów złotych. Te liczby najlepiej obrazują, jak chętnie podatnicy korzystali z uproszczonej formy opodatkowania.

Jakie zmiany w podatku od najmu weszły w 2018?

Wraz z początkiem 2018 roku weszły w życie istotne modyfikacje dotyczące limitów przychodów, które ustalono na poziomie 100 tysięcy złotych rocznie. Po przekroczeniu tej bariery, nadwyżka jest opodatkowana nową, 12,5-procentową stawką ryczałtu, podczas gdy dochody mieszczące się w tym przedziale pozostają objęte dotychczasowym wymiarem 8,5%.

Ustawodawca wprowadził te korekty, aby ograniczyć ulgi dla osób czerpiących wysokie zyski z najmu. Nowela przyniosła również zmiany w sposobie amortyzacji nieruchomości nabytych spadkowo lub w wyniku darowizny, nakładając na podatników obowiązek bardziej szczegółowego ewidencjonowania wpływów.

Warto jednak dodać, że wybrane grupy zyskały prawo do kwartalnego rozliczania zobowiązań podatkowych. Takie przekształcenia wymusiły na wynajmujących bardziej wnikliwe planowanie finansowe i dokładną kalkulację przychodów jeszcze przed formalnym zgłoszeniem formy opodatkowania w urzędzie skarbowym.

Ryczałt czy zasady ogólne przy najmie: co wybrać?

Decyzja o sposobie opodatkowania najmu to jeden z najważniejszych kroków, od których zależy opłacalność inwestycji. Masz do wyboru dwie główne ścieżki:

• ryczałt od przychodów ewidencjonowanych, płacisz podatek od całkowitej kwoty przychodu, co znacznie upraszcza formalności, bo nie musisz zajmować się skomplikowaną księgowością,
• zasady ogólne oparte na skali podatkowej, gdzie masz prawo obniżyć podstawę opodatkowania o wydatki związane z utrzymaniem lokalu.

Do listy odliczeń można śmiało wpisać:

• czynsz administracyjny,
• rachunki za media,
• ubezpieczenie,
• konieczne remonty,
• odpisy amortyzacyjne.

Jeśli więc Twoje koszty przekraczają połowę kwoty czynszu, rozliczanie się na zasadach ogólnych zazwyczaj wychodzi korzystniej dla portfela. Zanim podejmiesz wiążącą decyzję, zestaw planowane przychody z najmu z pozostałymi dochodami, które rozliczasz w rocznym PIT, sprawdzając przy okazji dostępne ulgi. Pamiętaj też o kwestiach proceduralnych: stosowne oświadczenie musisz złożyć w urzędzie skarbowym najpóźniej do 20 stycznia nowego roku podatkowego. Gdy już to zrobisz, zmiana metody w trakcie trwania roku nie będzie możliwa. Warto o tym pamiętać, bo jeśli przegapisz termin, automatycznie zostaniesz przypisany do zasad ogólnych. Z kolei błędny wybór ryczałtu przy dużych nakładach na nieruchomość może skończyć się niepotrzebnie wysokim podatkiem, którego przy prawidłowej ewidencji udałoby się uniknąć.

Jakie były stawki ryczałtu i próg dla 12,5%?

W 2018 roku zasady opodatkowania najmu ryczałtem opierały się na dwóch progach, zależnych od rocznych wpływów:

• jeśli zarobiłeś na wynajmie do 100 tysięcy złotych, fiskus pobierał 8,5%,
• natomiast każda nadwyżka ponad tę kwotę była już objęta stawką 12,5%.

Warto pamiętać, że wspomniany limit dotyczył łącznego przychodu ze wszystkich posiadanych nieruchomości. Wyjątek stanowiły małżeństwa; jeśli zdecydowały się opodatkować całość dochodu przez jednego z nich, próg wzrastał do 200 tysięcy złotych. Specyfika tego systemu polegała na braku możliwości odliczenia kosztów uzyskania przychodów, przez co podatek zawsze liczono od pełnej kwoty, która wpłynęła na konto. Wymuszało to na wynajmujących dużą dyscyplinę, gdyż po przekroczeniu ustawowego progu wyższa stawka wchodziła w życie automatycznie dla każdej kolejnej zarobionej złotówki.

Kto mógł rozliczać ryczałt kwartalnie przy najmie?

Przedsiębiorcy, których przychody z działalności gospodarczej w ubiegłym roku nie przekroczyły 25 tysięcy euro, zyskali możliwość kwartalnego rozliczania ryczałtu. Wartość tego limitu ustalano w oparciu o średni kurs NBP z pierwszego dnia roboczego października roku poprzedzającego.

Warunkiem skorzystania z uproszczenia było prowadzenie rzetelnej ewidencji przychodów, niezbędnej do precyzyjnego wyliczenia zobowiązań podatkowych. Dzięki wpłacaniu zaliczek co trzy miesiące, właściciele firm mogli znacząco poprawić swoją płynność finansową.

Aby przejść na ten tryb, wystarczyło złożyć stosowne oświadczenie w wyznaczonym ustawowo terminie. Zobowiązania w ramach PIT-28 regulowano na przypisany podatnikowi mikrorachunek do 20. dnia miesiąca następującego po zakończeniu kwartału.

To udogodnienie, adresowane głównie do mniejszych przedsiębiorców oraz wynajmujących, pozwalało na wygodniejsze planowanie wydatków i sprawniejsze zarządzanie budżetem.

Kiedy należało złożyć oświadczenie o wyborze formy przy najmie?

Formalne oświadczenie o wyborze sposobu opodatkowania należało złożyć w skarbówce najpóźniej do 20 stycznia. Wynajmujący planujący rozliczać się ryczałtem musieli pamiętać o dopełnieniu tej formalności jeszcze przed otrzymaniem pierwszego czynszu w danym roku. Podobny termin obowiązywał małżonków, którzy chcieli, aby całość przychodów z nieruchomości opodatkowywał tylko jeden z nich.

Jeśli decydowałeś się na najem okazjonalny, czas na zgłoszenie umowy naczelnikowi urzędu skarbowego wynosił 14 dni od momentu rozpoczęcia najmu – i to niezależnie od wybranego systemu podatkowego. Warto mieć na uwadze, że niedotrzymanie tych terminów lub zwykłe przeoczenie skutkowało automatycznym przypisaniem do standardowych zasad ogólnych.

Przeczytaj teżRyczałt od najmu — ile procent wynosi i jak go rozliczać?

Wszystkie czynności opierały się na oficjalnych drukach udostępnianych przez urzędy. Przestrzeganie styczniowego deadline’u było kluczowe, ponieważ gwarantowało prawo do stosowania wybranej metody przez dwanaście miesięcy. Pamiętaj, że raz dokonany wybór wiązał podatnika przez cały rok i nie dawał możliwości zmiany formy rozliczeń w trakcie jego trwania.

Czy małżonkowie mogli opodatkować całość przychodu z najmu?

Małżonkowie wspólnie zarządzający nieruchomością w ramach majątkowej wspólności mogą opodatkować całość przychodów z najmu tylko przez jedną osobę. Wystarczy w tym celu złożyć stosowne oświadczenie w urzędzie skarbowym. Domyślnie, w przypadku braku takiej deklaracji, fiskus rozdziela zarobki proporcjonalnie do udziałów każdego z małżonków.

Decyzja o przypisaniu całości dochodu jednej osobie rzutuje na limit przychodów uprawniający do korzystania z podstawowej stawki ryczałtu. Dla małżeństw próg ten wynosi 200 tysięcy złotych, co stanowi dwukrotność kwoty przysługującej osobom rozliczającym się samodzielnie. Warto pamiętać, że złożenie oświadczenia jest wiążące i determinuje sposób prowadzenia ewidencji. Dokument należy dostarczyć do urzędu najpóźniej do 20 stycznia danego roku podatkowego.

Centralizacja przychodów u jednego z małżonków pozwala znacząco uprościć formalności, ograniczając księgowość do prowadzenia jednego rejestru i składania osobnego formularza PIT-28. Przed podjęciem ostatecznej decyzji warto jednak przeanalizować prognozowane zarobki, aby upewnić się, czy takie rozwiązanie faktycznie przełoży się na optymalizację podatkową. Jeśli zaniechamy złożenia oświadczenia, urząd skarbowy potraktuje każdy wpływ z czynszu zgodnie z udziałami w majątku, co w praktyce oznacza osobne opodatkowanie połowy przychodu u każdego z partnerów.