Rynek nieruchomości 2018 — wzrosty cen i dynamika transakcji

Jak wyglądał rynek nieruchomości w 2018 roku?

Rok 2018 zapisał się w historii polskiego rynku nieruchomości jako absolutnie rekordowy. Dynamika wzrostu oraz aktywność inwestorów osiągnęły pułapy, których wcześniej nie notowano. Stabilna sytuacja gospodarcza w połączeniu z wyjątkowo niskimi stopami procentowymi skutecznie zachęcały do lokowania kapitału w sektorze mieszkaniowym. W efekcie liczba transakcji podskoczyła o 11,2%, a ich łączna wartość wzrosła o 18,5% w stosunku do poprzedniego roku.

Przeczytaj teżRynek wtórny — co to jest i jakie są jego zalety?

Tak ogromne zainteresowanie lokalami to efekt dwóch kluczowych czynników:

• rosnącej zamożności naszego społeczeństwa,
• napływu pracowników zza wschodniej granicy.

Na rynku pierwotnym deweloperzy zamknęli sprzedaż na poziomie 64,8 tys. lokali w sześciu głównych aglomeracjach, z czego aż 19,3 tys. nowych mieszkań trafiło do oferty w samym tylko czwartym kwartale. W skali całego kraju liczba oddanych lokali wzrosła o ponad 3%, a wydanych pozwoleń na budowę przybyło o blisko 3%.

Równolegle rozkręcała się machina kredytowa – wartość udzielonych kredytów hipotecznych poszybowała w górę o niemal jedną czwartą. Mimo tak sprzyjającej aury, branża musiała zmierzyć się z wyraźnymi problemami podażowymi. Deficyt atrakcyjnych gruntów skutecznie hamował nowe inwestycje, wpływając na wzrost cen i wydłużając czas potrzebny na znalezienie nabywcy. Potwierdzeniem dominacji tego sektora w obrocie notarialnym są twarde dane: akty sprzedaży nieruchomości stanowiły aż 89,6% wszystkich czynności notarialnych zarejestrowanych w tamtym okresie.

Przeczytaj teżRynek pierwotny — co to jest i jakie ma zalety?

Jak kształtowały się ceny mieszkań w 2018 roku?

W sześciu największych polskich metropoliach zaobserwowano średni roczny wzrost cen mieszkań na poziomie 11%, podczas gdy w skali całego kraju podwyżki te wyniosły 6,5% rok do roku. Już w pierwszym kwartale 2018 roku nabywcy w miastach wojewódzkich musieli płacić o 300–400 zł więcej za każdy metr kwadratowy. Szczególnie wyraźnie trend ten było widać w Warszawie, gdzie do końca grudnia stawki poszybowały w górę o 13,3%.

Rozbieżności w kosztach zakupu zależały przede wszystkim od rodzaju nieruchomości. Deweloperzy wyceniali swoje lokale średnio na 5 581 zł za metr, natomiast na rynku wtórnym nabywcy płacili przeciętnie 4 468 zł za metr kwadratowy. Za taką sytuacją stała przede wszystkim nierównowaga między wysokim popytem a poważnymi niedoborami gruntów pod budowę nowych inwestycji.

Sytuację dodatkowo podsycają niskie stopy procentowe, które aktywnie zachęcają do zakupów, windując tym samym zarówno kwoty ofertowe, jak i finalne ceny transakcyjne. Ta dynamiczna tendencja nie ogranicza się wyłącznie do nowych mieszkań, lecz obejmuje również rynek używanych lokali, gdzie wyceny zmieniają się niemal w oczach.

Przeczytaj teżAnaliza rynku nieruchomości — jak skutecznie inwestować w 2024?

W których miastach najbardziej wzrosły ceny?

Rok 2018 stał pod znakiem dynamicznych zwyżek cen nieruchomości, szczególnie w najprężniej rozwijających się ośrodkach miejskich. Już w pierwszym kwartale Bydgoszcz odnotowała zauważalny skok o 14,5%, a Szczecin zamknął rok imponującym wynikiem przekraczającym 11,5%. W stolicy, która niezmiennie pozostaje sercem polskiego rynku, wartość metra kwadratowego wzrosła o 13,3% dzięki wzmożonej aktywności inwestorów. Podobny trend, choć nieco łagodniejszy, bo na poziomie blisko 5%, widoczny był we Wrocławiu już na początku roku.

Analizy z trzeciego kwartału wskazały na wyraźną polaryzację rynku – o ile Gdańsk, Gdynia i Kraków wyznaczały sufit cenowy, szczególnie w segmencie kawalerek i małych mieszkań, o tyle Częstochowa oraz Gorzów Wielkopolski pozostawały przystępną alternatywą dla nabywców. Znaczne różnice w wycenach, występujące w najbardziej obleganych miastach, wynikały głównie z deficytu atrakcyjnych terenów pod zabudowę oraz rosnących standardów realizowanych inwestycji. Ogólny trend wzrostowy objął nieruchomości o bardzo zróżnicowanym metrażu w niemal wszystkich miastach wojewódzkich, co tylko potwierdza ogromną atrakcyjność największych polskich aglomeracji w oczach ówczesnych inwestorów.

Jak kredyty hipoteczne napędzały popyt?

W 2018 roku rynek nieruchomości przeżywał prawdziwy rozkwit, do czego w dużej mierze przyczynił się wzrost wartości udzielonych kredytów hipotecznych o blisko 26%. Historycznie niskie stopy procentowe sprawiły, że finansowanie zakupu własnego lokum stało się wyjątkowo przystępne, czyniąc z kredytu atrakcyjną alternatywę dla niemal nieoprocentowanych lokat bankowych.

Popyt napędzały jednak nie tylko korzystne warunki finansowe, ale także szersze procesy gospodarcze. Rosnąca zamożność Polaków oraz napływ pracowników z Ukrainy wygenerowały ogromną presję na dostępność mieszkań. Rynek dodatkowo ożywiały działania instytucjonalne, w tym finalizacja programu MdM oraz związane z projektem Mieszkanie Plus oczekiwania, co przełożyło się na ogromną różnorodność ofert, zależną od lokalizacji i jakości wykończenia lokali.

Łatwy dostęp do kapitału wyraźnie zdominował rynek pierwotny. Dzięki silnemu finansowaniu, czas od wystawienia oferty do finalizacji transakcji u notariusza znacznie się skrócił, z czego wynikała imponująca dynamika sprzedaży. Mimo narastających trudności związanych z brakiem atrakcyjnych gruntów pod budowę, napędzany kredytami popyt skutecznie utrzymywał świetną kondycję całej branży.

Jak deweloperzy wpłynęli na podaż mieszkań?

W 2018 roku deweloperzy byli głównymi graczami na rynku pierwotnym, finalizując sprzedaż blisko 65 tysięcy lokali w sześciu największych polskich aglomeracjach. Inwestycje najchętniej lokowano tam, gdzie rentowność była najwyższa, a rosnące zainteresowanie kupujących wymusiło wzrost liczby wydawanych pozwoleń na budowę o niemal 3 procent.

Przeczytaj teżRaport o rynku nieruchomości w Polsce — kluczowe trendy i prognozy

Mimo że wskaźnik aktywności inwestycyjnej systematycznie piął się w górę, nowa podaż często nie nadążała za ogromnym popytem. Głównym hamulcem okazał się deficyt atrakcyjnych gruntów. Rosnąca konkurencja o tereny inwestycyjne wywindowała ich ceny, co skutecznie ograniczyło skalę nowych projektów i przełożyło się na presję cenową w ofertach mieszkań.

Te rynkowe zawirowania sprawiły, że pula niesprzedanych lokali oraz budynków w trakcie realizacji zwiększyła się o około 3,9 tysiąca jednostek, a czas oczekiwania na klienta nieco się wydłużył. W obliczu tych wyzwań deweloperzy musieli uważniej zarządzać tempem nowych realizacji, starając się jednocześnie balansować między wyśrubowanymi oczekiwaniami nabywców a mocno okrojonym dostępem do działek budowlanych.

Jakie były przyczyny wzrostu i prognozy na 2019 rok?

Rok 2018 przyniósł na polskim rynku nieruchomości prawdziwy boom, napędzany przede wszystkim przez niesłabnący głód mieszkań. Atmosferę dodatkowo podgrzewały atrakcyjne oferty kredytowe oraz poprawiająca się sytuacja materialna rodaków. Za wyraźną zwyżkę cen odpowiadała jednak przede wszystkim nierównowaga między podażą a popytem, spotęgowana brakiem atrakcyjnych gruntów inwestycyjnych. Sytuację komplikował również napływ imigrantów z Ukrainy, co wywindowało rentowność wynajmu w dużych aglomeracjach.

Przeczytaj teżRynek nieruchomości w Polsce 2017 — zmiany, ceny i transakcje

Choć wstępne prognozy na 2019 rok zapowiadały kontynuację drożyzny, analitycy zaczęli studzić nastroje, wskazując na niepewną sytuację makroekonomiczną. Wzrost stóp procentowych czy bardziej rygorystyczne wymogi bankowe mogły skutecznie przyhamować rozpędzony rynek. W powietrzu czuć było obawy o przegrzanie koniunktury, a w niektórych segmentach pojawiały się nawet obawy przed lokalnymi bańkami spekulacyjnymi.

Deweloperzy, mimo rekordowych obrotów, musieli zatem zweryfikować swoją strategię – staranna selekcja gruntów stała się niezbędna w obliczu piętrzących się trudności administracyjnych. Mimo tak wysokiej dynamiki, konieczna była wzmożona czujność, by odpowiednio szacować ryzyko prowadzonego biznesu.

Jak zmienił się obrót na rynku nieruchomości w 2018?

Rok 2018 był dla rynku nieruchomości okresem wyjątkowej dynamiki. Obserwowaliśmy wówczas wyraźny wzrost zarówno pod względem liczby, jak i wartości zawieranych umów kupna-sprzedaży. Wolumen transakcji zwiększył się o 11,2% rok do roku, podczas gdy ich łączna wycena poszybowała w górę aż o 18,5%. Za tym trendem stały przede wszystkim wyższe ceny metra kwadratowego oraz zwiększona aktywność kupujących w całym kraju.

Przeczytaj teżCo to jest rynek nieruchomości? Cechy, funkcje i uczestnicy

Szczegółowa analiza wskazuje, że trend wzrostowy objął niemal wszystkie kategorie aktywów:

• nieruchomości lokalowe - wzrost liczby transakcji o 12,4% oraz wartości o 18,8%,
• gruntów zabudowanych - wzrost o 12,1% i 17,3%,
• działek niezabudowanych - zainteresowanie wzrosło o 9%, a wartość tych umów podskoczyła o 19,3%.

Według danych GUS, całość tych działań składała się na niemal 90% wszystkich aktów notarialnych dotyczących sprzedaży nieruchomości w tamtym czasie. Choć rynek mieszkań wciąż zdominowany był przez ofertę wtórną, odpowiadającą za ponad 60% liczby transakcji, segment pierwotny wykazywał coraz większą siłę. Inwestorzy najchętniej lokowali kapitał w sześciu największych aglomeracjach, gdzie koncentrowała się większość krajowego obrotu. Silne przywiązanie do ośrodków miejskich potwierdza, że w 2018 roku koniunktura była wyjątkowo sprzyjająca, a nieruchomości postrzegano jako niezwykle atrakcyjną formę lokaty kapitału.