Rynek nieruchomości w Polsce 2017 — zmiany, ceny i transakcje

Jak wyglądał rynek nieruchomości w Polsce w 2017 roku?

Rok 2017 przyniósł kontynuację hossy na polskim rynku nieruchomości, która rozpoczęła się jeszcze w 2013 roku. Wartość wszystkich transakcji zbliżyła się do poziomu 5 miliardów euro, a liczba zawieranych umów zanotowała 4,3-procentowy wzrost względem wcześniejszego okresu.

Choć prym wiodły lokale z drugiej ręki, segment deweloperski również odnotował imponującą dynamikę. Świadczy o tym chociażby oddanie do użytku ponad 178 tysięcy nowych mieszkań. Wraz z ożywieniem inwestycyjnym postępowała profesjonalizacja całego sektora. Branża zaczęła coraz śmielej sięgać po alternatywne źródła kapitału, sięgając między innymi po emisję obligacji korporacyjnych.

Przeczytaj teżRynek wtórny — co to jest i jakie są jego zalety?

Mimo to banki pozostały najważniejszym ogniwem procesu zakupowego, finansując średnio trzy piąte wartości nabywanych lokali. Duży apetyt kupujących, szczególnie w największych metropoliach, wywindował ceny za metr kwadratowy w końcówce roku. Deweloperzy nie zwalniali tempa, o czym świadczy rekordowa liczba wydanych pozwoleń na budowę. Jednocześnie gracze rynkowi bacznie obserwowali sytuację makroekonomiczną, uwzględniając w swoich planach możliwe podwyżki stóp procentowych w przyszłych latach.

Jak zmieniały się ceny nieruchomości w 2017?

W 2017 roku rynek nieruchomości odnotował wyraźny progres, z cenami mieszkań rosnącymi średnio o 3,8% w ujęciu rocznym. Szczególnie widoczne było to na rynku wtórnym, gdzie transakcje zamykano średnio o 4,4% drożej, co przekładało się na kwotę około 4,7 tys. zł za metr kwadratowy.

Gdy spojrzymy na szerszą perspektywę lat 2014–2017, łączny wzrost średniej ceny za „m kw.” wyniósł 10,4%, windując stawkę z 4 117 zł do 4 545 zł. Gorąca sytuacja dotyczyła zwłaszcza największych aglomeracji. Warszawa, Wrocław, Kraków oraz Trójmiasto przodowały w statystykach wzrostu.

Przeczytaj teżRynek pierwotny — co to jest i jakie ma zalety?

W Gdańsku i Gdyni za nowe lokale płacono o kilkaset złotych więcej niż dotychczas, co pozwoliło osiągnąć średni poziom 6 816 zł/m². Pod koniec 2017 roku trend zwyżkowy objął już właściwie wszystkie lokale, bez względu na metraż czy liczbę pokoi.

Na rosnące oczekiwania finansowe sprzedających wpływały też coraz droższe grunty pod zabudowę, które w omawianym trzyletnim okresie zdrożały z 47 do 66 zł/m², co daje imponujący skok o blisko 40%.

Dynamika rynku była różna w zależności od tego, czy kupujący wybierał ofertę z pierwszej ręki, czy z rynku wtórnego, przy czym nowe lokale o podwyższonym standardzie niezmiennie dyktowały wyższe ceny. Równolegle, w takich metropoliach jak Warszawa czy Łódź, systematycznie rosły również stawki najmu.

Ile transakcji zarejestrowano na rynku nieruchomości w 2017 roku?

W 2017 roku na polskim rynku nieruchomości sfinalizowano 191 332 transakcje, co w ujęciu rocznym oznacza wzrost o blisko 4,3%, czyli 17 865 umów. Największe ożywienie odnotowano w segmencie mieszkań, gdzie liczba sprzedaży podskoczyła o 6,3%. Zwiększone zainteresowanie nie ograniczyło się jednak wyłącznie do lokali – inwestorzy częściej sięgali również po grunty. Liczba transakcji dotyczących działek zabudowanych wzrosła o 4,5%, natomiast tych niezabudowanych o 1,5%.

Zdecydowana większość obrotu, bo aż 62%, koncentrowała się w obszarach miejskich. Paradoksalnie, mimo większej liczby finalizowanych umów, łączna wartość rynkowa spadła względem 2016 roku o 6,4%. Wynika to z faktu, że nabywcy coraz częściej wybierali mieszkania o niższym średnim koszcie zakupu. Ta wyraźna polaryzacja i różnorodność segmentów będzie prawdopodobnie głównym czynnikiem kształtującym przyszłe trendy w branży.

Przeczytaj teżAnaliza rynku nieruchomości — jak skutecznie inwestować w 2024?

Które województwa miały najwięcej transakcji w 2017 roku?

W 2017 roku sercem polskiego rynku nieruchomości były województwa mazowieckie, dolnośląskie oraz śląskie. To właśnie tam, w cieniu wielkich aglomeracji, koncentrowała się lwia część transakcji. Kluczowe znaczenie miały dla nich Warszawa, Wrocław, Kraków oraz Trójmiasto, które przyciągały inwestorów niczym magnes.

Wysoka intensywność obrotów w tych regionach brała się przede wszystkim z dynamiki lokalnych rynków pracy oraz bogatej oferty mieszkań. Szeroki wachlarz dostępnych lokali – od tych do gruntownej renowacji po luksusowe apartamenty – sprawiał, że każdy nabywca mógł znaleźć coś dla siebie.

Taki popyt nie pozostał jednak bez wpływu na koszty; w dużych ośrodkach ceny wywindowały znacznie wyżej niż w mniejszych miastach. Statystyki są wymowne: aż 62% wszystkich zakupów dotyczyło rynków miejskich. Wynik ten wyraźnie wskazuje na dominujący trend – to właśnie główne centra gospodarcze kraju stały się głównym celem zakupowym Polaków.

Jakie czynniki makroekonomiczne wpłynęły na rynek nieruchomości w 2017?

W latach 2014–2017 przeciętne zarobki Polaków poszybowały w górę o blisko 13%, co bezpośrednio przełożyło się na wyższą siłę nabywczą i łatwiejszy dostęp do własnego „M”. Optymizm podsycany był historycznie niskim bezrobociem – w 2017 roku wskaźnik ten osiadł na poziomie zaledwie 4,5%. Taka stabilizacja zawodowa dodawała śmiałości w planowaniu wieloletnich kredytów hipotecznych, a sprzyjająca polityka pieniężna NBP czyniła z nich wyjątkowo kuszącą formę finansowania.

Nic dziwnego, że w tym czasie przeciętny kredyt pokrywał aż 60% wartości nieruchomości. Mimo tak sprzyjającej aury, branża patrzyła w przyszłość z pewną dozą ostrożności. Obawy przed nieuniknionym wzrostem stóp procentowych studziły nastroje, podobnie jak narastająca presja kosztowa. Deweloperzy musieli zmierzyć się z gwałtownym skokiem cen gruntów – za metr kwadratowy terenu pod zabudowę trzeba było zapłacić już 66 zł zamiast wcześniejszych 47 zł.

Przeczytaj teżRaport o rynku nieruchomości w Polsce — kluczowe trendy i prognozy

W połączeniu z rosnącymi nakładami na samą budowę, pole do obniżek cen stało się praktycznie zerowe. Sytuacja wymusiła zmiany w sposobie finansowania nowych projektów. Do łask zaczęły wchodzić obligacje korporacyjne, które coraz śmielej wypierały tradycyjne modele biznesowe. Mimo dyskusji o potrzebie dywersyfikacji kapitału, finansowanie typu mezzanine wciąż pozostawało w niszy. Mimo tych wyzwań, połączenie niskiej inflacji z przewidywalnością gospodarczą sprawiło, że 2017 rok zapisał się jako czas intensywnego ruchu inwestycyjnego w największych polskich aglomeracjach.

Jak kredyty hipoteczne wpłynęły na popyt w 2017 roku?

W 2017 roku niskie oprocentowanie hipotek stało się głównym motorem napędowym rynku mieszkaniowego. Atrakcyjne oferty banków realnie podniosły zdolność kredytową klientów, co potwierdzają badania: blisko połowa nabywców wskazała niski koszt finansowania jako decydujący argument przy finalizowaniu transakcji. Sytuację dodatkowo stymulował program „Mieszkanie dla młodych”. Świadomość wyczerpujących się limitów dopłat zmotywowała wielu kupujących do przyspieszenia decyzji.

W tym czasie kredyty bankowe stanowiły fundament większości zakupów, pokrywając średnio 60% wartości nabywanych nieruchomości. Mimo rozpędzonej akcji kredytowej, sami inwestorzy zachowywali zdrowy rozsądek. Piętno na nastrojach odciskały obawy przed przyszłym wzrostem stóp procentowych oraz rosnące zadłużenie gospodarstw domowych, co skutecznie studziło długofalowy optymizm. Mimo to, łatwy dostęp do zewnętrznego kapitału pozostawał w 2017 roku kluczowym wsparciem dla inwestycji, szczególnie na dynamice rynku pierwotnego.

Przeczytaj teżCo to jest rynek nieruchomości? Cechy, funkcje i uczestnicy

Dlaczego wartość transakcji spadła w 2017 roku?

Choć łączna wartość obrotu na rynku nieruchomości spadła o 6,4%, w statystykach odnotowaliśmy więcej samych transakcji. Ta rozbieżność to efekt wyraźnej zmiany w preferencjach nabywców, którzy coraz chętniej sięgają po tańsze, mniejsze lokale. Sporą rolę odegrał tu rynek wtórny, gdzie ceny są zazwyczaj bardziej przystępne niż w przypadku luksusowych inwestycji deweloperskich.

Na spadek całkowitego wolumenu finansowego wpłynęła też geografia transakcji. Ożywienie w regionach, w których średni koszt metra kwadratowego jest niższy, skutecznie zrównoważyło droższe zakupy w największych metropoliach. Do tego doszła rosnąca popularność tańszych działek oraz zmiany w ofertach budowniczych, którzy pod wpływem rosnących kosztów muszą elastycznie reagować na oczekiwania klientów.

Warto również zwrócić uwagę na sposób finansowania zakupów. Wielu nabywców korzysta obecnie z rządowego wsparcia lub mniejszego wkładu własnego, co naturalnie kieruje ich wybory ku bardziej dostępnym cenowo nieruchomościom o mniejszej powierzchni użytkowej. Cały ten proces pokazuje, jak bardzo dzisiejszy rynek próbuje dopasować się do realiów ekonomicznych kupujących.

Przeczytaj teżRynek nieruchomości 2018 — wzrosty cen i dynamika transakcji